05 okt Udlejers konkurs – hvad nu?

Mange bolig- og erhvervslejere oplever i en krisetid som nu, at deres udlejer går konkurs og at den ejendom de bor til leje i sælges på en tvangsauktion.
Udlejers konkurs og uvisheden om fremtiden, lejemålets fortsættelse m.v. skaber hos mange en utryghed omkring deres boligsituation og for erhvervslejere en usikkerhed omkring den fortsatte drift af virksomheden fra ens forretningslokaler. En utryghed, der fra tid til anden, får lejere til at opsige deres lejemål og fraflytte i utide – ofte uden grund.

Lejelovgivningen for både bolig- og erhvervslokaler beskytter i stort omfang lejerne mod, at der sker væsentlige ændringer i deres lejeforhold, ligesom et konkursbo eller tvangsauktion heller ikke automatisk medfører en opsigelse eller ophør af lejeaftalen.

Lejemålet følger ejendommen

En række paragraffer i lejelovgivningen sikrer, at lejeren ikke risikerer at blive sat på gaden fordi ejendommens ejer går konkurs eller ejendommen sælges på tvangsauktion.

Helt overordnet fortsætter lejeaftalen uændret som hidtil. Som lejer skal man altså fortsætte med at betale husleje til udlejer eller ejendommens administrator som man hidtil har gjort.

Indstiller man sin huslejebetaling eller tilbageholder man husleje, kan man risikere at misligholdelse sin lejeaftale, og dermed rent faktisk blive sat på gaden.

Hvad med mit depositum?

Ofte har man som lejer betalt et større depositum til udlejer i forbindelse med indflytningen, til sikkerhed for lejebetaling og en eventuel istandsættelsesforpligtelse ved fraflytning. Depositummet er typisk indbetalt kontant til udlejers bank-konto.

Når udlejer efterfølgende går konkurs, skulle man derfor umiddelbart tro, at dette kontante depositum så herefter er tabt. Det er imidlertid ikke tilfældet.

Som lejer har man ifølge lovgivningen sikkerhed i ejendommen for op til et beløb, der svarer til 6 måneders leje. Det betyder, at man altså ikke mister sit depositum, selvom udlejer ingen penge har eller er gået konkurs.

Hvis en ny ejer overtager ejendommen, overtager vedkommende de tilhørende lejekontrakter, og samtidig også pligten til at afregne depositum til lejerne. Populært sagt, så følger depositummet ejendommen og tilbagebetalingspligten påhviler den til enhver tid værende ejer af ejendommen.

Forpligtelserne overfor ejendommens lejere overtages altså populært sagt “udenfor købesummen”, uanset om ejendommen sælges i fri handel eller på tvangsauktion.

Som lejer behøver man altså ikke være bange for, at ens depositum forsvinder selvom ejendommen sælges.

Opsigelse & fraflytning

Selve udlejers konkurs giver desværre ikke lejer en særlig ret til at opsige eller fraflytte lejemålet uden omkostninger eller på andre gunstige vilkår.

Som lejer er man, med respekt for eventuel uopsigelighed, selvfølgelig til enhver tid berettiget til at opsige og fraflytte sit lejemål. Udlejers konkurs fritager imidlertid ikke en lejer for at betale husleje i en sædvanlig opsigelsesperiode eller en eventuel istandsættelsesforpligtelse.

En opsigelse skal altså foregå som om udlejer ikke var gået konkurs, med de varsler der er angivet i kontrakten. Opsigelsen skal sendes til den der administrerer ejendommen, eller den advokat der er udpeget til at afvikle konkursboet.

Selvom ens udlejer er under konkursbehandling, giver det stadig ikke konkursboet andre og flere rettigheder, end den tidligere udlejer havde. Konkursboet kan altså ikke med kort varsel opsige ens lejemål, hvis man som lejer overholder sin pligter efter lejekontrakten.

Særligt gunstige/byrdefulde vilkår kræver særlig opmærksomhed

Har man i sin lejekontrakt forhandlet sig til særligt gunstige vilkår eller en særlige beskyttelse mod f.eks. opsigelse – f.eks. en uopsigelighedsperiode eller særligt forlænget opsigelsesvarsel, skal man være opmærksom herpå.

Sådanne velerhvervede rettigheder, kan man nemlig risikere at miste i relation til konkursboet og en senere udlejer, hvis rettighederne ikke er tinglyst på ejendommen, eller hvis konkursboet eller den nye ejer ikke gøres opmærksom herpå.

Sælges ejendommen på tvangsauktion, kan man som lejer risikere, at ejendommen sælges uden respekt for disse særlige rettigheder – således at en ny ejer ikke er forpligtet til at efterleve alle de vilkår som ellers er aftalt i ens leje-kontrakt.

I nogle erhvervslejekontrakter kan udlejer og lejer have aftalt, at lejeren skal stille et depositum der overstiger 6 måneders leje. Er det tilfældet, skal man kontakte sin advokat, og få uddybet betydningen heraf.

Søg kompetent rådgivning hvis du er i tvivl

Er man som lejer eller udlejer i tvivl om, hvad det betyder for ens situation at ens lejer eller udlejer går konkurs, bør man søge rådgivning hos en advokat.

Derved undgås at man mister velerhvervede rettigheder, og at ens vilkår bliver ændret og der opstår unødige konflikter med en eventuel ny ejer eller konkursboet.

Hos Advokatfirmaet Martin Justesen er vi specialister i lejeret og handel med fast ejendom og har igennem mange år bistået lejere og udlejere i forbindelse med køb, salg og udlejning af erhvervsejendomme – også som boligadvokater.