Dette blogindlæg omhandler anvendelsen af e-mails, SMS’er og lignende som kommunikationsform i boliglejeforhold.
Husk, at du altid kan kontakte os uforpligtende, hvis du har brug for hjælp til lejeret.
Reglerne om kommunikation i lejeforhold
Før den 1. 2018 var det et krav, at det var aftalt mellem parterne, at der kunne ske digital kommunikation, førend en e-mail kunne betragtes som tilstrækkelig. Det var altså et krav, at lejer og udlejer aktivt ved aftale skulle tilvælge digital kommunikation.
Den 1. januar 2018 blev der indført nye regler om digital kommunikation i lejeforhold. Det betyder, at udlejer og lejer som udgangspunkt gerne må kommunikere med hinanden pr. e-mail – også uden at det er aftalt.
Lovændringen medfører, at lejer og udlejer derfor nu aktivt skal fravælge digital kommunikation, hvis de ikke ønsker, at den anden part sender digitale meddelelser.
Det kan således forlanges af såvel lejer som udlejer, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. Denne begrænsning kan dog kun forlanges med en måneds varsel og har således alene retsvirkninger for meddelelser, der afgives en måned efter, at lejer eller udlejer har fremsat sit ønske om ikke-digital kommunikation.
For at kunne anvende digital kommunikation i aftaler indgået før 1. januar 2018, skal udlejer huske at give lejer en meddelelse om, at udlejer fremover vil anvende digital kommunikation.
Begrænsninger
Ændringen medfører samtidig to generelle begrænsninger i adgangen til at anvende e-mail, SMS eller lignende som kommunikationsform. Udlejer kan først og fremmest ikke gyldigt sende et påkrav om betalingsmisligholdelse pr. mail til lejeren.
Meddelelser efter lejelovens § 87 om opsigelse fra udlejer – og lejerens eventuelle indsigelser mod udlejers opsigelse – er heller ikke gyldige, hvis meddelelsen alene er fremsendt digitalt. Grunden til denne begrænsning er, at det ved e-mail ikke kan dokumenteres, at meddelelsen er kommet frem til lejeren.
Højesteret har den 5. maj 2020 da også stadfæstet denne forståelse. Sagen omhandlede udlejers opsigelse af et boliglejemål og lejers indsigelse herimod. Opsigelsen var fremsendt som almindelig post og var derfor gyldig. Lejer gjorde indsigelse imod opsigelsen pr. e-mail. Højesteret lagde til grund, at indsigelsen ikke var gyldig, fordi den alene var fremsendt pr. e-mail.
Disse begrænsninger er direkte hjemlet i lejeloven og de gælder derfor uanset om parterne har aftalt digital kommunikation i øvrigt.
» Meddelelser efter lejelovens § 87 om opsigelse fra udlejer – og lejerens eventuelle indsigelser mod udlejers opsigelse – er heller ikke gyldige, hvis meddelelsen alene er fremsendt digitalt.«
Særligt om opsigelse og ophævelse
Som fremhævet kan udlejers opsigelse af lejeforholdet aldrig ske pr. e-mail, SMS eller lignende, uanset om digital kommunikation er aftalt.
Udlejers ophævelse af lejeforholdet kan derimod godt ske pr. e-mail forudsat at formkravene til et evt. påkrav som følge af for sen betaling er overholdt.
Et påkrav om betalingsmisligholdelse kan som fremhævet aldrig gyldigt fremsendes pr. e-mail til lejeren, men selve ophævelsesskrivelsen kan altså godt fremsendes pr. e-mail, SMS eller lignende.